房地產巡禮

大竹新市鎮新案和發建設「天馥」　引爆桃園區內輕移民熱潮

中正藝文特區轉個彎大竹路生活圈購屋更輕鬆

在航空城計畫與機場捷運、五楊高架等國家級重大建設領航下，桃園房價持續飆高，不但新案平均單價即將站上2字頭，桃園市中正藝文特區豪宅更挑戰每坪40萬元新高，不少仍處於1字頭「價格窪地」的優質重劃區，房產極具增值潛力，一股因區域內比價效應而平行移動的購屋熱潮正在湧動。

桃園是內政部長李鴻源為解決大台北高房價問題，而提出的「核心疏散」政策目標區之一，隨著機場捷運、五楊高架道路等重大交通建設即將通車，北北桃生活圈關係日益緊密，讓具備機場國門效益的桃園房市快速升溫，不僅人口於2010年突破200萬人，今年更有機會改制為直轄市，成為台灣的「第六都」。

根據內政部最新公佈的統計資料，桃園縣人口30年來都維持正成長，桃園的「首善之區」桃園市，也是全台近10年人口增加最多的區域，10年來共增加約7.2萬人，而全台人口增加前10名的區域中，前5名都位於北台灣，光是行政區屬於桃園縣的人口淨移入區，就佔了其中的3席。

信義房屋不動產企研室分析，都會區、交通便捷、就業機會、重劃區、合宜的房價、重大建設題材，是人口長期移入的6大關鍵，以新北市人口成長最多的林口區為例，10年共增加 3.4萬人，近年因人口持續移入，加上重劃區與機場捷運題材發酵，林口已從新北市的1字頭房價區逐漸站穩2字頭，發展相當快速。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，隨著雙北市房價上漲，「北北桃」生活圈的替代效益也明顯增加，桃園因房價相對便宜，且本身自有的工業區，以及完善的生活機能與交通網路，持續吸引台北客與在地客選擇在桃園購屋，排名前5名的桃園市、中壢市與蘆竹鄉，10年合計人口就增加了超過15萬人。

當地房仲業者指出，近2年桃園人口增加尤其明顯，開車在路上都能明顯感受到車流量增加，而桃園市、中壢市與南崁等地，因為都是桃園的重點開發區域，交通便利、重大建設聚集，因而成為台北客熱門的購屋區段，以桃園市最精華的中正藝文特區為例，有一半以上都是台北客購買。

和發建設「天馥」所在的「大竹國際新市鎮」，是近年崛起最迅速的房市潛力區，地理位置優越。由於地處桃園房市五大核心特區的中心點，除了與南崁市區緊密相連，往北可通往桃園航空城，南可連接桃園市中心與高鐵桃園站，特定區車程十五分鐘即可串聯其他四大核心特區是，航空城是航空城與桃園都會區宜居衛星市鎮。

指標區房價狂飆3字頭周邊潛力區啟動補漲行情

然而，在這波北客南移的「輕移民」趨勢下，桃園其實已有不少區塊的房價處於高檔狀態，具有區域房價領先指標意義的3大精華地段，桃園市的中正藝文特區、南崁市區與中壢市海華商圈，房價近年更是以驚人的速度飆漲，2年左右的時間，新案成交價格就從1字頭躍上3字頭。

桃園房地產業者表示，隨著3大精華區段的房價站上歷史高點，受惠於與大台北地區比價效應的桃園房市，近年也出現區域內的比價效應，購屋客層開始「平行移動」至鄰近的相對低價區，其中，位處桃園市、南崁市區與高鐵特區之間，車程都在15分鐘範圍內的大竹新市鎮，房價仍在1字頭，便是明顯的價格窪地。

大竹新市鎮與南崁的行政區同樣隸屬於桃園縣蘆竹鄉，沿著南竹路開車10分鐘即可直達南崁市區，沿大竹路則可經由大興西路、國際路，通往中正藝文特區、桃園市區與桃園縣政府，短短15分鐘左右的車程距離，但房價卻明顯「差很大」，甚至只有精華區的一半，是吸引購屋族前進大竹新市鎮的重要原因之一。

此外，市中心區的生活機能雖佳，但環境相對擁擠，且缺乏事先的整體規劃，大竹新市鎮屬於低密度開發的住宅區，以別墅產品為主力，商業區則集中在上興路，重劃區內共有14處公園綠地，並保留原有的灌溉埤塘，規劃大面積的自然生態湖泊，舒適寧靜無壓迫感居住環境，尤其吸引換屋族群。

當地房仲業者表示，在大台北高房價擠壓下，桃園房市於2010年啟動補漲行情，包括桃園、南崁市區等重大建設題材最多的區塊，如今都已累積不小漲福，大竹新市鎮過去因交通相對不便，房價表現落後，但隨著國道2號大竹交流道開通，以及區域內比價效應的帶動下，已於去年底開始急起直追。

緊鄰南崁與桃園2大都會大竹新市鎮房價持續攀升

桃園區內的比價效應，不僅拉抬大竹新市鎮的買氣，也讓產品結構開始出現變化，由於大竹重劃區採低密度開發，早期推案均以別墅產品為主，但隨著南崁、桃園市的大樓新案開價站上3字頭，大竹新市鎮的電梯大樓產品成為搶手貨，且同時有5~6個大樓建案同時搶建，成交行情持續上升。

除了「相對低價」的概念，吸引預算有限的桃園與新北市購屋族源源不斷湧入，大竹新市鎮本身優越的區位條件，以及1字頭的低檔房價，也讓大竹新市鎮未來的房價增值充滿想像空間。

桃園房地產業者指出，大竹新市鎮位於航空城特區、高鐵特區、中正藝文特區與南崁特區的中心位置，如今已與周邊4大重點開發區域，形成桃園房市的5大「核新特區」，發展則與南崁特區較為密切，而隨著南崁移入人口不斷增加，如今已進入公開展覽階段的南崁行政園區計畫，也將為大竹房市再創利多。

根據桃園縣政府的規劃，為因應南崁大量增加的人口需求，將在航空城捷運（即桃園捷運綠線）站體周邊設置南崁新行政中心，並引入行政、商業、住宅與環境4大機能，加上最快今年底通車的五楊高架建設利多，南崁的房價未來看漲不看跌，若航空城招商計劃順利，大竹地區的房價也將因此受惠。

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